คุณเคยกู้เงินแบงก์ซื้อบ้านไหมครับ?

เคยสิ! ไม่ได้มีเงินเยอะขนาดซื้อเงินสดนี่!

คุณรู้สึกไหมครับว่า ทำไมค่าผ่อนบ้านแต่ละเดือนที่แบงก์คำนวณให้มันสูงจัง?

ใช่ๆ ตอนแรกคำนวณเองคร่าวๆ ตัวเลขไม่สูงมาก คิดว่าน่าจะพอไหว แต่พอแบงก์บอกมาว่าต้องจ่ายเดือนละเท่าไร เอาตีนก่ายหน้าผากเลย!!

ขอสารภาพว่าผมเคยทะเลาะกับพนักงานแบงก์ด้วยสาเหตุนี้แหละครับ!!

เหรอๆ ยังไงๆ?

ผมถามพนักงานแบงก์หลายคำถาม พนักงานเริ่มรับมือไม่ไหว ตอบคำถามไม่ได้ (ผมถามละเอียดมากครับ) ก็เลยโยนลูกต่อให้กับนักวิเคราะห์การเงินที่เป็นคนทำหน้าที่ประเมินค่าผ่อนบ้าน

ก่อนที่จะเถียงกับพนักงานแบงก์ ผมคิดตัวเลขคร่าวๆแล้วว่าต้องผ่อนแบงก์เดือนละเท่าไร คำนวณจากไฟล์นี้ครับ

House_Loan_Calculation_150527

ผมมั่นใจว่าตัวเลขที่ได้จากไฟล์นี้ต้องใกล้เคียงกับค่าผ่อนบ้านที่แบงก์ให้มาแน่นอน ถ้าห่างก็ห่างกันไม่กี่บาท แต่ที่ไหนได้ตัวเลขต่างกันเยอะมาก!!

ผมก็เลยถามนักวิเคราะห์คนนั้นไปว่าทำไมตัวเลขต่างกันขนาดนี้?

นักวิเคราะห์คนนั้นถามว่าผมคำนวณยังไง ผมก็เลยส่งไฟล์นี้ไปให้เค้า

สามวันผ่านไป ผมโทรไปตาม เค้าบอกว่าไฟล์ที่ผมทำไว้คิดละเอียดมากกว่าที่เค้าคิดเสียอีก!

ฮ่วย!!

คือเสียงที่แว่บขึ้นมาให้ห้วงสมองของผม

เค้าบอกว่าการประเมินค่าผ่อนบ้านไม่ได้คิดละเอียดขนาดว่าจ่ายเงินวันไหน หรือเดือนแต่ละเดือนมีกี่วัน แต่ประเด็นหลักที่ทำให้ตัวเลขค่าผ่อนบ้านต่างกันก็คือ

MLR

ในโมเดลการคำนวณของผมนั้นใช้ MLR ณ วันนั้นๆ เป็นหลัก แต่ถ้าเป็นโมเดลการคำนวณของแบงก์

เค้าจะบวกค่าความเสี่ยงเอาไว้ใน MLR ด้วย!!!

หรือก็คือ MLR ที่แบงก์ใช้คำนวณจะสูงกว่า MLR ที่ประกาศ ณ วันนั้นๆประมาณ 0.5% – 1.0%

อาจเขียนเป็นสมการได้ว่า

MLRที่ใช้ประเมิน = MLR ที่ประกาศ + x%

ฮ่วย !! เสียงนี้ดังใจในผมอีกครั้ง

ใครจะรู้ฟะ!!  

ประโยคนี้ตามมาแบบไม่ต้องมีสคริ์ป

แบงก์เองก็กลัวเหมือนกันว่าดอกเบี้ย MLR ในอนาคตจะต่างกับดอกเบี้ย MLR วันนี้มากน้อยแค่ไหน ถ้าดอกเบี้ย MLR ในอนาคตต่ำกว่าดอกเบี้ยในตอนนี้ ในมุมมองของแบงก์คงไม่เสียหายอะไร กลับดีเสียอีกเพราะแบงก์จะได้เงินเร็วขึ้น

แต่ถ้า MLR ในอนาคตดั๊นสูงกว่า MLR ตอนนี้อย่างมีนัยสำคัญ คราวนี้จากที่เคยคิดว่าผ่อนด้วยเงินจำนวนเท่านี้ 30 ปีจบ มันจะกลายเป็นว่า ผ่อนด้วยเงินเท่านี้ต้องใช้เวลา 35 ปีน่ะสิครับ แล้วพอเกินสัญญาที่ตกลงกันไว้ เดี๋ยวจะมีเรื่องดราม่าตามมาแน่นอน

นี่คือเรื่องจริงที่แบงก์ไม่ได้บอกเราครับ!

ทั้งนี้ MLR ที่ใช้ประเมินค่าผ่อนบ้าน กับ MLR ที่ใช้คิดดอกเบี้ยจริงไม่เหมือนกันนะครับ

MLR ที่ใช้ประเมินค่าผ่อนบ้าน ใช้เฉพาะตอนประเมินเท่านั้น

แต่ถ้าเป็น MLR ที่คิดดอกเบี้ยจริง แบงก์จะใช้ MLR ของวันนั้นๆครับ อย่าเข้าใจผิดนะครับ…

MLR ที่ผมพูดถึงในบทความนี้คือ MLR ที่ใช้ประเมินค่าผ่อนบ้านครับ

โดยส่วนตัวแล้ว ผมสนับสนุนให้คำนวณค่าผ่อนบ้านทวนสอบกับแบงก์ด้วยนะครับ เงินของเรา เราก็ต้องละเอียด จริงไหมครับ?

ทั้งนี้อาจคำนวณโดยใช้ไฟล์ที่ผมแนบไว้เป็นแนวทางก็ได้ครับ

ใช้ยังไง บอกหน่อยสิ?

ง่ายมากครับ เพียงแค่กรอกข้อมูลในส่วนของ Assumption ให้เรียบร้อย จากนั้นกดปุ่ม “Calculate PMT”

ไฟล์จะคำนวณให้คุณเสร็จสรรพครับว่าต้องผ่อนแบงก์เดือนละเท่าไร เงินที่ต้องจ่ายทั้งหมดคิดเป็นเงินต้นเท่าไร ดอกเบี้ยเท่าไร

ดูการสรุปได้จากตารางสีฟ้าที่อยู่ด้านขวามือครับ

จากตาราง ตัวเลข 28,040 คือค่าผ่อนบ้านที่ต้องจ่ายต่อเดือนครับ

แล้วถ้าต้องการโปะบ้านล่ะ? ใส่ตรงไหน?

ถ้าต้องการโปะบ้าน ให้ใส่ตัวเลขที่ตัองการโปะไว้ให้ช่อง “ExtraPay” (Column J)

ทั้งนี้ต้องใส่ให้ตรงวันด้วยนะครับว่าต้องการโปะวันไหน ดูวันที่ได้จากช่อง “Date” (Column C) ถ้าโปะคนละวัน ผลลัพธ์ที่ได้ก็ไม่ตรงกันแล้วครับ

เมื่อใส่ตัวเลขโปะบ้านที่ต้องการเสร็จแล้ว กดปุ่ม “Calculate PMT” เพื่อคำนวณใหม่อีกครั้งครับ

อ้อ! ไฟล์นี้ใช้ได้สำหรับการกู้ระยะเวลา 30 ปีเท่านั้นนะครับ

จริงๆแล้วใช้กับ 15 ปี หรือ 20 ปีก็ได้ แต่ต้องปรับการคำนวณเล็กน้อย

เนื่องจากรายละเอียดการคำนวณค่อนข้างซับซ้อน ผมขอไม่อธิบายถึงวิธีการสร้างสูตรนะครับ ทั้งนี้ผมไม่ได้ Protect Sheet ไว้ หากคุณสนใจ สามารถดูรายละเอียดได้จากสูตรเลยครับ

อย่างไรก็ตาม ไฟล์นี้อาจมีความผิดพลาดหรือไม่ตรงกับระบบที่แบงก์นำมาคิดจริง การคำนวณในไฟล์เป็นสิ่งที่ผมสรุปเองหลังจากการพูดคุยกับนักวิเคราะห์คนนั้น (ภายหลังผมกับเขาคุยกันจนสนิทไปเลย ^_^)  ห้ามนำไปใช้อ้างอิงใดๆนะครับ

จุดประสงค์ของการเผยแพร่ไฟล์นี้เพื่อต้องการให้เข้าใจหลักการคำนวณเบื้องต้นเท่านั้น รวมถึงเข้าใจแนวคิดของแบงก์ที่ต้องคิด MLR ที่ใช้ประเมินค่าผ่อนบ้าน เป็น MLR + x% เพื่อปิดความเสี่ยงบางอย่าง

ย้ำ!! ว่าห้ามเอาไปใช้อ้างอิงใดๆนะครับ

จริงๆแล้วการคำนวณทางการเงินไม่ใช่เรื่องยาก เอ็กเซลก็มีฟังก์ชันทางการเงินรองรับอยู่แล้ว เราสามารถใช้เจ้าเอ็กเซลคำนวณได้เลยครับ

แล้วสุดท้ายเถียงนักวิเคราะห์แบงก์ชนะมั๊ย?

จะเหลือเหรอครับ!

จริงดิ! ดีจังเถียงขนะด้วย

ที่ไม่เหลือคือผมครับ เถียงกับคนถือเงิน ยังไงก็ไม่ชนะหรอกครับ T_T

.

หากคุณชอบบทความแนวนี้ สามารถอัพเดตบทความใหม่ๆโดยคลิก Like เฟสบุ๊คแฟนเพจ วิศวกรรีพอร์ต หรือคลิก ที่นี่

อย่าลืมแชร์ให้เพื่อนอ่านเพื่อเป็นกำลังใจให้คนเขียนด้วยนะครับ ^_^